一定期間経過した中古の建物は短期で減価償却可能です。ただし、物件によって作れる損金が異なります。また、後で投下資本を着実に回収できないリスクも有ります。ここでは、基本的なしくみ・メリット・注意点をお伝えします。
国内不動産が経費になるしくみ
中古不動産に投資することにより短い期間で減価償却が行えます。それにより、税金を抑えることが可能になります。ここで、減価償却についておさらいしておきましょう。
1.1.減価償却とはなにか
減価償却とは、該当する固定資産の購入費用を、何年かに渡って分割して経費にする会計処理です。減価償却の対象物は、何年で経費に出来るか、細かく法律で定められています。例えば、新車は６年、パソコンは４年で経費にできます。この年数を耐用年数と言います。
1.2.減価償却率が高い建物とは
まず、新築物件と中古物件の減価償却費を比較してみましょう。
建物の減価償却費は、対象の建物の構造ごとに耐用年数を定めて計算を行います。
新築の場合の耐用年数を見てみましょう。
【構造別の耐用年数】
- RC：47年
- 重量鉄骨：34年
- 軽量鉄骨：27年
- 木造：22年
新築の場合は、上記の耐用年数で購入金額を割れば年間の償却費が計算できます。
では次に、中古物件の場合の耐用年数を見てみましょう。
中古物件の償却期間＝法定耐用年数－築年数×0.8
加えて、法定耐用年数＜償却期間 の場合は、下記の耐用年数を使用します。
【構造別の耐用年数】
- RC：9年
- 重量鉄骨：6年
- 軽量鉄骨：5年
- 木造：4年
それぞれの減価償却費を踏まえると、３つの条件の建物が耐用年数が短く減価償却率が高い建物と言えます。
- 築35年の重量鉄骨の建物：6年償却
- 築28年の軽量鉄骨の建物：5年償却
- 築23年の木造の建物：4年償却
1.3.減価償却率がよい物件とは
築23年以上の木造の建物であれば、建物価格のほぼ全額を4年～5年で減価償却費として計上できます。
また、木造だと解体も比較的安い値段で出来るので、将来更地にして売るつもりであれば解体コストも低くて済みます。
1.4.減価償却費のシミュレーション
4000万円の木造物件で、減価償却費をシミュレーションしてみましょう。
【4,000万円の中古の木造建物（築23年）を減価償却する場合】
- 購入金額4,000万円÷4年（耐用年数）＝年間減価償却費1,000万円
【4,000万円の鉄筋コンクリート造建物（新築）を減価償却する場合】
- 購入金額4,000万円÷47年（耐用年数）≒年間減価償却費85万円
同じ4000万円で建物を購入した場合、中古の木造建物と新築の鉄筋コンクリート造建物の年間の減価償却費の差額は、1000万円-85万円で915万円です。
日本の不動産の場合
日本の不動産は、物件価格の中で土地の割合が低いため、築年数が進むと減価償却があまり取れなくなってしまいます。土地と建物の割合は、都心部は8：2程度で郊外の住宅地は6：4程度です。海外の不動産と比べると利回りは低いです。なお、郊外の住宅の場合、地下が低いので、中には建物割合が６割程度になる物件もあります。
2.1 日本の不動産のメリット
実際に物件を見に行くことが出来て、管理体制もチェックしやすいです。その点を重視する方は、日本の不動産をおすすめします。
2.2 投資効果のシミュレーション
実際にある物件で、日本の不動産への投資効果をシミュレーションしてみましょう。
【物件価格6,000万円／築年数22年（償却期間4年）】
- 物件価格6,000万円×建物割合60%=償却対象額3,600万円
- 償却対象額3,600万円÷償却期間4年＝1年あたりの減価償却費900万円
弊社では複数の不動産会社と提携し、各社の22年落ち不動産案件を扱っております。
22年落ち国内不動産の中には減価償却しつつ、サブリースで年間5％程度で回るような物件もあります。「今ある案件を知りたい」、「良い案件が出た際に優先的に案内がほしい」、「出口対策まで含めた相談がしたい」といったご要望がございましたら、お電話（0120-957-713）でご連絡いただくか、以下のボタンをクリックしていたき、フォームからお気軽にお問い合わせください。
