海外不動産
法人が海外の中古不動産を取得し、賃料収入を得るとともに、建物部分を減価償却していく方法です。
このページは法人を対象とした内容です。 個人の方については、令和2年度税制改正により、令和3年分以後の所得税において、 国外中古建物から生じる不動産所得の損失のうち減価償却費に相当する金額は 生じなかったものとみなされ、他の所得と損益通算することができません （租税特別措置法41条の4の3）。個人の方はこの前提が当てはまりません。
仕組み
減価償却の考え方は国内不動産と同じです。建物の取得費用を耐用年数にわたって分割し、各年度の費用として計上します。
海外の物件は、国内と比べて物件価格に占める建物の割合が高く設定されている場合があります。ただしこれは国・地域・物件によって異なり、常にそうなるわけではありません。
取得額と期間
数千万円から数億円の規模になります。保有期間は減価償却の期間を目安としつつ、売却までを含めた計画が必要です。
留意すべき点
為替相場の影響を受けます。 取得も売却も現地通貨で行われるため、円に換算した損益は為替相場によって変動します。物件そのものの価格が変わらなくても、円換算では損失となることがあります。
現地の制度が日本と異なります。 不動産取引のルール、賃貸借に関する法制度、税制のいずれも国によって異なります。現地で納税義務が生じる場合もあります。税務上の取扱いはご状況によって異なります。事前に税理士にご確認ください。
現地の状況を直接確認しにくくなります。 建物の状態、入居状況、周辺環境の変化を自ら確認することが難しく、管理会社からの報告に依存することになります。
投下した資金を回収できないことがあります。 売却価格は取得時に確定していません。売却先が見つかるまでに時間がかかることもあります。
検討時に確認したいこと
- 物件価格に占める土地と建物の割合、その根拠
- 現地での管理・納税を代行する体制があるか
- 現地の税制と、日本での取扱いとの関係
- 為替がどの程度変動すると損失が生じるか
- 売却を想定する時期と、その時点で見込まれる価格の考え方
当社は複数の不動産会社と提携し、各社の案件を取り扱っています。特定の1社をお勧めするのではなく、複数の案件を比較したうえで、ご検討の材料をご提供します。詳細を希望される方は以下のフォームよりご連絡ください。
