国内不動産

国内の中古不動産を取得し、賃料収入を得るとともに、建物部分を減価償却していく方法です。個人が取得する場合の内容です。

仕組み

建物は時間の経過とともに価値が減少するものとして、取得費用を耐用年数にわたって分割し、各年の費用として計上します。これを減価償却といいます。

耐用年数は構造ごとに定められており、中古の建物を取得した場合は、経過年数に応じて短い年数が用いられます。したがって、築年数が経過した物件ほど、1年あたりの減価償却費は大きくなります。

一方で、物件価格に占める土地と建物の割合は物件ごとに異なり、建物の割合が低ければ減価償却の対象も小さくなります。

個人が賃貸する場合、賃料収入から必要経費を差し引いたものが不動産所得になります。

案件によって幅がありますが、区分所有の1室であれば数百万円から、一棟であれば数千万円から数億円の規模になります。保有期間は減価償却が終わるまでを目安とすることが多く、その後の売却まで含めた計画が必要です。

投下した資金を回収できないことがあります。 売却時の価格は取得時に確定していません。減価償却を終えた時点で想定した価格で売れるとは限らず、結果として投下資本を回収できない場合があります。

空室・滞納・修繕の費用が発生します。 賃料収入は入居状況に左右されます。建物の修繕、原状回復、管理費用も継続して発生します。サブリース契約が付いている場合でも、契約期間中に賃料が見直されることがあります。

借入を用いる場合、返済は収入の変動と関係なく続きます。 空室が続いた期間も返済は同じ額で発生します。金利が変動する契約であれば、返済額そのものが増えることもあります。

売却時の課税は保有期間で変わります。 個人が不動産を売却した場合の譲渡所得は、他の所得と分けて計算します。税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかが区分の基準です。また、減価償却をした分だけ取得費が小さくなるため、譲渡益はその分大きくなります。

流動性が高くありません。 売却先が見つかるまでに時間がかかることがあり、必要なときにすぐ現金化できるとは限りません。

損益通算には制限があります。 不動産所得に損失が生じた場合、土地の取得に要した借入金の利子に相当する部分は、他の所得との損益通算の対象になりません。税務上の取扱いはご状況によって異なります。事前に税理士にご確認ください。

当社は複数の不動産会社と提携し、各社の案件を取り扱っています。特定の1社をお勧めするのではなく、複数の案件を比較したうえで、ご検討の材料をご提供します。詳細を希望される方は以下のフォームよりご連絡ください。